管理不全専有部分管理命令制度の解説

2026年4月から始まる新しい法律の仕組み「管理不全専有部分管理命令制度」について、ポイントを絞って分かりやすく解説します 。

「所有者不明の部屋」を裁判所に管理してもらうための、高すぎるハードル

 

マンション管理規約の改正により、「行方不明のオーナーに代わって、裁判所が選んだ管理人に部屋を管理してもらう」という新制度が注目されています。

しかし、所在等不明区分所有者に関連する条文を管理規約に書いておきさえすれば万事解決!!とはなりません。

この制度を利用するには、管理組合が「あの人は本当に行方不明です」と裁判所に認めてもらうための、壮絶な準備作業が必要になります。

マンションの「行方不明オーナー」問題が解決へ！新しい多数決のルールとは？

 

マンションを管理していく中で、もっとも困るのが「連絡が全く取れない部屋のオーナーさん」の存在です。 「手紙を送っても届かない」「電話もつながらない」……。こうした方がいると、実はマンション全体の将来が危うくなることをご存知でしょうか？

今回は、2025年以降の新しいルールで、この問題がどう解決されるのかを解説します。

【国内管理人・第2弾】「特定の会社が議決権を独占？」新制度に潜むリスクと対策を考えよう

 前回は、2026年から始まる「国内管理人制度」の基本についてお伝えしました。 海外オーナーさんとの連絡がスムーズになる便利な制度ですが、実は「使い方を間違えると、マンションの運営が一部の業者に支配されてしまう」という大きなリスクが隠れています。

今回は、理事会やオーナーが知っておくべき「議決権集中の怖さ」とその対策について解説します。

海外に住むオーナーさんに「国内の窓口」が必要になる？「国内管理人制度」を解説！

 最近、マンションの隣の部屋の方が海外の方だったり、オーナーさんがお仕事の都合で海外へ引っ越したりするケースが増えていますよね。

実は、オーナーさんが海外にいると、マンションの管理組合にとっては「連絡がつかない！」「修繕のアンケートが届かない！」といった困った事態が起こることがあります。

こうした問題を解決するために、2026年（令和8年）4月から、新しく「国内管理人制度」という法律のルールが始まります。 今回はこの制度について、わかりやすく噛み砕いて解説します！

「私は部屋を買っただけ」という勘違いが、あなたの資産を蝕む理由②

「念願のマイホーム、この部屋は私のもの！」

そう思って購入したマンション。しかし、もしあなたが「自分の部屋の内側（専有部分）さえ綺麗なら、資産価値は守られる」と考えているとしたら……それは非常に危険な誤解かもしれません。

実は、マンション購入は単なる「買い物」ではなく、数百人規模で運営する「共同事業への出資」なのです。今回は、管理の質がダイレクトに売却価格を左右するようになった最新事情と、私たちが意識すべき「資産防衛術」について解説します。

「私は部屋を買っただけ」という勘違いが、あなたの資産を蝕む理由①

マンションを購入された方とお話ししていると、時々こんな言葉を耳にすることがあります。

「私はこの『部屋』という空間を自分のお金で買ったんだ。廊下や配管、ましてや管理組合の活動なんて興味がないし、放っておいてほしい」

お気持ちは分かります。多額のローンを組んで手に入れた「自分の城」ですから、誰にも邪魔されずに過ごしたいですよね。しかし、マンション管理士として、あえて厳しいことを申し上げます。

「あなたは『空気』だけを買ったのではありません。巨大なコンクリートの塊と、広大な土地を『みんなで持ち合う権利』を買ったのです」

この事実を誤解していると、将来的にあなたの資産価値が守れなくなる恐れがあります。今回は、意外と知られていない「マンション所有の正体」についてお話しします。

「監事は楽な役職」は間違い？ マンションの資産を守る『最後の砦』としての重要性

マンション管理組合の役員決めで、「理事長は大変そうだけど、監事なら会議に出るだけだし楽そう……」と思っていませんか？

実はこれ、大きな誤解です。 国土交通省の「標準管理規約」を正しく読み解くと、監事は理事長に次ぐ、あるいはそれ以上に「責任重大」なポジションであることが分かります。

今回は、なぜ今「監事」の役割が重要視されているのか、そして監事が持つ強力な権限についてわかりやすく解説します。

ゴミ出しトラブルをゼロに！管理組合が取るべき「超実践的」対策

共同住宅におけるゴミ出しルール違反は、単なるマナーの問題ではなく、悪臭やカラスの被害を引き起こし、最終的には物件の美観や資産価値を大きく下げてしまう深刻なトラブルです。小さな違反でも放置すると大きな問題に発展する「割れ窓理論」と同じく、迅速な対処が必要です。

調査によると、管理物件の約78%でゴミステーションに関する何らかのトラブルが発生しており、特に「居住者以外の不法投棄」や「居住者の分別間違い・収集日違い」が主な原因となっています。

「個人情報保護法だから教えない」は通用する？名簿提出拒否への正しい対処法

  マンション管理組合の理事や役員の皆様、日々の管理業務お疲れ様です。

最近、居住者名簿や区分所有者名簿の更新に際して、住民の方からこのような反応をされることはありませんか？

「個人情報保護法があるから、個人情報は出したくない」

「プライバシーの侵害ではないか？」

昨今のコンプライアンス意識の高まりを受け、こうした相談が急増しています。しかし、管理組合として名簿がない状態を放置すれば、緊急時の対応や総会の運営に大きな支障が出ます。

今回は、法改正により管理組合も「個人情報取扱事業者」となった現在の状況を踏まえ、名簿提出を拒否された際の正しい対処法と説得のポイントを解説します。

賃借人がマンションの使用細則を守らない場合の管理組合の対処法

マンションの賃貸化が進む中、区分所有者（オーナー）ではなく、賃借人（テナント・入居者）による管理規約や使用細則の違反行為に頭を悩ませる管理組合が増えています。 本記事では、賃借人への対応手順と、法的措置をとる際の重要な手続きについて解説します。

マンション管理の「法律」と「規約」って何が違うの？スッキリ解説！

 

「今年からマンションの理事になっちゃった...」 「管理規約の見直しって話が出てるけど、難しくてよく分からない...」

そんなお悩みをお持ちの理事さん、住民の皆さん、こんにちは！ マンション管理士の高田です。

マンションの管理について勉強し始めると、必ず出てくるのが「区分所有法（くぶんしょゆうほう）」と「標準管理規約（ひょうじゅんかんりきやく）」という2つの言葉。

漢字ばかりで難しそうに見えますが、実はこの2つの違いを知っておくだけで、マンション管理の景色がガラッと変わって見えます。

今日は、この「マンション管理の2大ルール」について、専門用語を使わずに分かりやすく解説します！

監事に選ばれたら何をすればいい？その役割と権限を解説

「くじ引きや輪番で、マンション管理組合の『監事（かんじ）』になってしまった…」 「理事長や会計担当ならなんとなく分かるけど、監事って具体的に何をするの？」

総会で新役員に選任された方の中には、このような不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。 「名前だけのお飾りでしょ？」と思われがちですが、実は監事はマンションの健全な運営を守るための非常に重要なポジションです。

今回は、「監事は何をすればいいのか？」という疑問について、その役割と権限を分かりやすく解説します。

自分の部屋なのにリフォームに許可が必要？

 「せっかく購入したマンション、自分好みにリフォームしたい！」 「古くなった設備を新しくしたい」

マンションにお住まいの方なら、一度は専有部分（お部屋の中）の修繕や模様替えを検討されたことがあるのではないでしょうか。

ところが、いざ管理規約を見てみると… 「専有部分の修繕や模様替えを行う際は、あらかじめ理事長に申請し、書面による承認を受けなければならない」 といった条文があり、驚かれる方が少なくありません。

「高いお金を出して買った自分の所有物（専有部分）なのに、なぜ他人の許可が必要なの？」 「自分の家くらい自由にしてはいけないの？」

今回は、そんな素朴な疑問にお答えします。

マンションのアルコープに自転車や古新聞を置いてもいいの？

 「玄関前のアルコープ（アルコーブ）はうちの専用スペースだから、子供の自転車や古新聞、灯油缶などを置いても大丈夫だよね？」

マンションにお住まいの方から、よくこのような質問をいただくことがあります。 玄関ポーチやアルコープは、その部屋の住人しか通らない場所にあることが多く、「自分たちの庭」のような感覚で使われている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、結論から言うと「原則として、私物を放置してはいけない」場合がほとんどです。今回は、マンション管理のルールに基づき、その理由と「どこまでなら許されるのか」について解説します。

「値上げ反対！だから払わない」は通用する？マンション総会決議の効力とは

 「管理費等の値上げが総会で可決されたけれど、私は反対票を投じた。納得がいかないから、値上げ分は支払わない！」 「大規模修繕の内容が気に入らないから、積立金の増額には応じない」

修繕積立金や管理費の改定時、このような主張を耳にすることがあります。自分のお金に関わることですから、納得できない支出に抵抗を感じるのは当然の心理かもしれません。しかし、分譲マンションという共同住宅のルール（区分所有法）において、この主張は果たして認められるのでしょうか？

結論から言うと、「総会で適正に決まった以上、反対した人も含めて全員に支払う義務」があります。

個人の「納得」よりも優先されるルールとは何か。今回は、なぜ「納得できなくても支払わなければならないのか」、その法的な理由と、支払いを拒否し続けた場合の深刻なリスクについて詳しく解説します。

「全戸共通マスターキー」作成の提案にどう対応すべき？

 はじめに

マンションの居住者から、「高齢者の孤独死や火災やガス漏れなどの非常時に備えて、管理組合で全戸共通のマスターキー（合鍵）を作成・管理すべきではないか」という提案が出されることがあります。

一見、安心のための良いアイデアに思えますが、実はこの提案には、区分所有法に基づく法的解釈と、管理組合が負うことになる重大なリスクが潜んでいます。

では、管理組合としてどのように対応すべきかを見ていきましょう。

リフォーム前に要確認！フローリング工事のトラブルを防ぐルール作り

 最近、中古マンションを購入してリノベーションをしたり、古くなったカーペットをフローリングに張り替えたりする方が増えていますね。 ピカピカのフローリングは気持ちが良いものですが、実はマンション管理の現場では、この「フローリング工事」が原因でご近所トラブルになってしまうケースが少なくありません。

今回は、マンションにお住まいの皆さんが安心してリフォームを行うために、そして管理組合としてトラブルを防ぐために知っておきたいポイントを分かりやすく解説します。

ベランダの布団干し、どうする？マンションでのルールと合意形成

マンションでの生活において、ベランダ（バルコニー）は洗濯物を干したり、外の空気に触れたりする貴重なスペースです。しかし、「ベランダの手すりに布団を干したい」という要望は、マンションの使用細則で禁止されていることが多く、しばしばトラブルの元となります。

ここでは、ベランダの布団干しに関する問題点と、もしルールを変更したい場合に管理組合から同意を得るための手順を解説します。

「家賃がもったいない！」だけで買うと後悔するかも？あなたに知ってほしい、分譲マンションの「本当の話」

 お子さんが大きくなってきたり、今のお部屋が手狭になってきたりすると、「そろそろマイホームかな？」と考え始めますよね。

そのとき、よく耳にするのがこんな言葉です。

「家賃を払い続けるのはもったいない」

「買ってしまえば、あとは自分の資産になるし、老後も安心」

でも実は、「分譲マンションを買うこと」と「家賃を一生分まとめて払うこと」は、まったくの別物なんです。

ここを勘違いしたまま買ってしまうと、将来、「休日はゆっくりしたいのに、マンションの会議に出なきゃいけないの！？」と驚くことになってしまいます。

今回は、大切な生活を守るために知っておきたい、賃貸と購入の「決定的な4つの違い」を、わかりやすくお話しします。