前回は、2026年から始まる「国内管理人制度」の基本についてお伝えしました。 海外オーナーさんとの連絡がスムーズになる便利な制度ですが、実は「使い方を間違えると、マンションの運営が一部の業者に支配されてしまう」という大きなリスクが隠れています。
今回は、理事会やオーナーが知っておくべき「議決権集中の怖さ」とその対策について解説します。
1. 「特定の誰か」に力が集中するリスクとは？
例えば、投資用マンションやリゾートマンションなどで、多くの海外オーナーさんが「同じ不動産会社」を国内管理人に指定したとします。すると、次のような問題が起こる可能性があります。
「数人の意見」で全てが決まってしまう その不動産会社一社が、何十軒分もの「議決権（総会での投票権）」をまとめて持つことになります。その結果、他の住民の意見が反映されず、その会社一社の判断でマンションの重要事項が決まってしまう「代行支配」の状態になりかねません。
「自分たちに都合のいい工事」を通せてしまう（利益相反） もしその会社が「マンションの修繕工事も請け負いたい会社」だった場合、自社に有利な工事プランを、預かっている大量の議決権を使って無理やり承認させる……といった、公平性に欠ける運営が行われる恐れがあります。
2. マンションを守るための「3つの対策」
こうした「支配」を防ぎ、透明な運営を続けるために、管理組合（理事会）はあらかじめルールを作っておく必要があります。
① 「一人で持てる票の数」に制限をかける
管理規約で、「一人の国内管理人が担当できるのは〇戸まで」、あるいは「全体の〇％まで」といった上限を設けるのが非常に有効です。特定の業者に力が集中するのを物理的に防ぎます。
② 誰が何票持っているか「見える化」する
総会のときに、「A社が〇戸分の代理をしています」という事実を理事会から報告・開示するようにします。みんなでチェックする目があるだけで、不正な動きへの大きな牽制になります。
③ 本人の意思確認をしっかり行う
「本当にオーナー本人がその会社に頼んだのか？」を確認するため、電子署名を使ったり、オーナーごとに発行されるパスワードで投票したりする仕組みを整え、なりすましを防ぎます。
まとめ：たくさんの「鍵」を一人が持たない工夫を
国内管理人は、例えるなら「留守の住人に代わって郵便物を受け取るポスト」のようなものです。
でも、もし一箇所にすべてのポストが集まりすぎて、その管理者が「マンション全体の鍵」を握ってしまったらどうでしょう？その鍵が正しく使われるように、あらかじめ「一人で持てる鍵の数」に制限をかけておくことが、マンションの資産価値を守ることにつながります。
便利な制度だからこそ、最初が肝心です。規約を改正する際には、こうした「防犯ルール」もセットで検討しましょう！
------
「管理組合の運営がよくわからない」「自分のマンションの資産価値が不安だ」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
あなたの資産を、法務と実務の両面からバックアップいたします。
0 件のコメント:
コメントを投稿